Premier achat immobilier à Lyon : pourquoi s'intéresser au 3e arrondissement ?
Lyon séduit par son essor économique et son secteur locatif. Elle attire chaque année de nouveaux résidents, mais aussi des investisseurs immobiliers. Le troisième arrondissement de Lyon symbolise ce dynamisme économique et culturel de la Ville des Lumières. Il associe qualité de vie agréable et croissance économique. Ce guide analyse les atouts qui font du 3e arrondissement de Lyon le choix idéal pour un premier achat immobilier.
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| Quartier d'affaires et gare Part-Dieu à Lyon |
Quartier Part-Dieu : un des plus grands centres d'affaires en Europe
Situé à l'est du Rhône, sur la rive gauche, le quartier de la Part-Dieu est considéré comme le centre névralgique de Lyon et de son agglomération. Il présente un aspect similaire à celui des grandes métropoles. Il est constitué d'immeubles bas et des gratte-ciels qui dominent toute la région :
- la tour Incity, surnommée « La Gomme » (200 mètres),
- la tour Part-Dieu, appelée également « Le Crayon » (165 mètres),
- la tour Silex 2 (129 mètres),
- la tour Oxygène (115 mètres), etc.
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| La tour Incity et le parking LPA |
L'un des atouts les plus importants de ce quartier est son dynamisme économique. La Part-Dieu est le premier quartier d'affaires de France hors Île-de-France et l'un des centres d'affaires les plus importants en Europe. On trouve dans cette subdivision de la cité lyonnaise plus de 2500 entreprises qui emploient plus de 56 000 personnes dans différents secteurs tels que l'industrie, la banque, l'informatique, les transports, etc. Il y est construit plus de 800 sièges sociaux d'entreprises.
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| La tour crayon |
Habitée par plus de 20 000 personnes, la Part-Dieu contient plus de 14 000 logements. La construction d'édifices aux allures modernes n'a pas entrainé la disparition des immeubles à l'architecture traditionnelle. Le but des autorités est de faire de la Part-Dieu le fer de lance du projet Skyline de Lyon tout en conservant le charme résidentiel du quartier. Il possède le plus grand centre commercial d'Europe : Westfield La Part-Dieu.
Un centre commercial hors norme dans le 3e arrondissement lyonnais
Le centre commercial de la Part-Dieu fait partie des plus importants lieux de trafic en France et en Europe. Connu sous le nom de Westfield La Part-Dieu, il s'agit d'un immense édifice situé au 17, rue Docteur Bouchut. Il est la propriété de la multinationale française Unibail-Rodamco-Westfield. D'une superficie totale de 247 000 m², le centre propose 161 000 m² de surface commerciale.
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| Le centre commercial |
Au fil des années, Westfield La Part-Dieu a fait l'objet de plusieurs rénovations. Il y est proposé aujourd'hui une offre complète de produits et services pour satisfaire la demande de l'ensemble de la population. Le centre commercial de la Part-Dieu attire les plus grandes marques et entreprises du monde qui y ont ouvert de grands magasins :
- Monoprix,
- Carrefour,
- Apple Store,
- Make Up Forever,
- Burger King,
- Lego,
- Primark, etc.
Le somptueux édifice qui rythme le fonctionnement de la cité lyonnaise s'étale sur 5 niveaux, dont un magnifique sous-sol. Le centre commercial Westfield La Part de Dieu contient plus de 300 boutiques qui proposent des produits de luxe, des cosmétiques et des services. On y trouve un complexe de cinéma doté de 18 salles, des terrasses de café, etc. À ceci s'ajoutent 25 restaurants qui proposent des plats riches et variés.
Westfield La Part-Dieu est l'un des centres de shopping les plus fréquentés de la France. Il a enregistré en 2022 28 millions de visiteurs, ce qui lui a permis de retrouver son niveau de fréquentation de 2019. Implanté dans le hub métropolitain contemporain qu'est Part-Dieu, il se trouve à proximité de la gare du même nom. C'est l'une des attractions du 3e arrondissement de Lyon.
3e arrondissement Lyon : loisirs et jeunesse
Le 3e arrondissement séduit par la diversité de ses infrastructures scolaires et de loisirs. Celles-ci permettent d'offrir aux habitants un cadre de vie agréable où rien ne manque. Sur l'esplanade du centre commercial, on trouve la salle d'escalade HAPIK. Celle-ci s'impose comme une destination de loisir phare du 3e arrondissement et de toute la cité. Elle propose un programme conçu pour satisfaire les grands et les plus jeunes fans d'escalade.
Les résidents du 3e arrondissement de Lyon peuvent profiter de la piscine municipale Antoine Charial pour profiter des plaisirs de l'eau en hiver. Les amoureux des arts de la représentation peuvent profiter des spectacles organisés dans les lieux comme le théâtre Tête d'Or, la Bourse du Travail ou l'auditorium Maurice-Ravel. Le 3e arrondissement offre différents espaces verts. On y trouve plusieurs parcs (Bazin, Chambovet, Jacob-Kaplan…), et des jardins (Edison, Général Delestraint, Jeanne Jugan, etc.).
Pour ce qui est des infrastructures scolaires, le 3e arrondissement dispose de plusieurs écoles, lycées et collèges. Il contient :
- 24 écoles maternelles publiques et privées,
- 22 écoles primaires,
- 8 collèges,
- 3 lycées (public et privé).
Le nombre important d'établissements scolaires permet aux résidents d'instruire sans difficulté leurs enfants. Les parents peuvent profiter de l'offre diversifiée de crèches et de garderies pour faire garder leurs enfants.
Un arrondissement central avec toutes les commodités de transport
Le 3e arrondissement de Lyon bénéficie d'un réseau de transport varié et de qualité. Ceci facilite le déplacement entre les différents quartiers et les villes environnantes. Cet arrondissement est desservi par des trains, des bus, des métros, des trams. Les lignes de bus permettent aux résidents du 3e arrondissement de Lyon de se déplacer facilement. Le service est de qualité et les tarifs sont compétitifs.
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| réseau de bus TCL |
Les lignes de tram (T1, T2, T4, T6) assurent la liaison entre les quartiers du 3e et les autres arrondissements de l'agglomération lyonnaise. Pour faciliter les transferts entre la garde Part-Dieu et l'aéroport, un tram spécial a été développé : le Tram-Rhônexpress. Il permet aux résidents de rejoindre l'aéroport plus rapidement.
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| tramway TCL |
La gare de Lyon Part-Dieu, situé en face du centre commercial, est la plaque tournante du transport dans le 3e arrondissement. Localisée au 5 de la place Charles-Béraudier, elle est gérée par la Société nationale des chemins de fer français (SNCF). Sa position stratégique a motivé le réseau TCL (Transport en commun lyonnais) à en faire le premier pôle de correspondance de la Ville des Lumières. Elle participe aux trafics internationaux, nationaux et régionaux.
La gare Part-Dieu propose une gamme diversifiée de services pour satisfaire tous les budgets : TGV inOui, Ouigo, Ouigo Train Classique, TER, etc. Plus de 100 000 personnes y transitent par jour. C'est la première gare de province en France. Quelque 7 000 places de stationnement public sont aménagées dans le 3e arrondissement pour faciliter la tâche aux automobilistes. L'ensemble de ses infrastructures de transport renforce le charme de Lyon 3 qui ne manque pas de séduire des investisseurs immobiliers. Le secteur y est florissant.
Immobilier sur Lyon 3 : des prix élevés, mais un beau potentiel à la revente
En dépit de la modernisation de Lyon 3, l'offre immobilier reste diversifiée et devait être renforcée par les programmes neufs en cours de concrétisation. La tension locative dans les différents quartiers est constamment en hausse. La demande est importante et les prix relativement élevés. Ceci constitue une opportunité pour les investisseurs en quête de bonnes affaires sur le marché immobilier.
Quels sont les prix moyens d'un appartement dans le 3e arrondissement ?
Les quartiers du 3e arrondissement de Lyon sont habités par une population jeune et active. Ce constat est plus visible à la Part-Dieu où l'on trouve un nombre important d'ouvriers qui travaillent dans les différentes entreprises du quartier des affaires. Le parc immobilier de Lyon 3 est dominé par les appartements anciens ou récemment construits. L'urbanisation de ce secteur de la ville a entrainé une hausse des prix moyens dans les différents quartiers.
Le prix médian d'un appartement dans le troisième arrondissement de Lyon est de 5579 euros/m². Le tarif le plus haut atteint 7565 euros contre 4 223 euros pour le plus bas. Quant aux maisons, le prix médian est estimé à 5 844 euros/m². Celui-ci peut descendre jusqu'à 3309 euros/m². Le prix le plus haut pour ce type de bien immobilier est 7 805 euros.
L'évolution des prix en 10 ans
Le parc immobilier du 3e arrondissement est un mélange entre l'ancien et le neuf. Les programmes de constructions de logements dans le secteur n'ont pas été sans impact sur les prix moyens qui sont pratiqués. Ceux-ci évoluent constamment au fur et à mesure que l'aménagement du secteur avance. Au milieu des années 2010, les prix des maisons tournaient entre 3 500 et 4000 euros. En 2018, on note une légère augmentation avec des tarifs qui oscillent autour de 4300 et 4800 euros/m².
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La tendance à la hausse s'est confirmée dans les années suivantes avec un pic atteint en 2020 où les prix ont dépassé les 5 000 euros/m². En 2022, ils ont même atteint 6000 euros. Le prix des appartements a connu une évolution similaire. En 2015, les tarifs au mètre carré variaient entre 3500 et 4000. En 2018, ils ont évolué pour atteindre 4500 euros avant de s'envoler à plus de 5700 euros en 2022.
Des programmes neufs avec des prestations haut de gamme
Face à la demande locative soutenue dans le 3e arrondissement, de nouveaux programmes sont en cours de développement. Ces logements sont conçus selon les normes récentes en matière de confort, de sécurité et de performances énergétiques et environnementales. Ils sont éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation (PTZ, Pinel, etc.).
À la Part-Dieu par exemple, un nouveau programme piloté par Sou Fujimoto et les cabinets d'architectes Dream et Exndo est en cours avec une livraison prévue pour fin 2026. Il s'agit d'une construction unique qui contient 85 appartements, 550 m² de commerces et 22 000 m² de bureaux. Elle est bâtie non loin de la gare. D'autres projets du même type sont en cours d'exécution dans l'arrondissement.
Pour les investisseurs, c'est une occasion intéressante pour se positionner sur le marché immobilier et profiter de son dynamisme. Même si les prix moyens sont relativement élevés, la rentabilité de l'investissement est plus que satisfaisante. La demande forte permet de faire jouer la concurrence et de réaliser des bénéfices à la revente.
Souscrire une assurance prêt immobilier
Les prix de l'immobilier dans le 3e arrondissement de Lyon évoluent d'année en année. Pour conclure l'achat d'un bien, bon nombre d'investisseurs contractent un prêt immobilier. Les banques mettent à la disposition des particuliers et des professionnels des offres d'emprunt pour les aider à financer leur projet.
Avant d'accorder un crédit immobilier, les structures financières exigent toutefois la souscription d'une assurance de prêt. Il est possible d'adhérer à une assurance d'emprunt immobilier auprès d'une société d'assurance ou d'une banque. Ceci permet à l'établissement prêteur de se protéger en cas de survenance d'une situation qui empêcherait l'emprunteur de rembourser son crédit.
Résilier une assurance emprunteur
Les emprunteurs ont la possibilité de résilier le contrat d'assurance de prêt immobilier de la banque. Ceci leur permet de faire jouer la concurrence pour profiter d'offres plus économiques. Avant, il était relativement compliqué de faire cette opération. Avec l'introduction de nouvelles lois, les conditions de résiliation de l'assurance emprunteur ont été nettement allégées. L'assuré peut rompre à tout moment le contrat de couverture de prêt immobilier qui le lie à sa banque.
Pour changer de société, il suffit d'en faire la demande à l'établissement emprunteur après avoir choisi une nouvelle offre. Il étudie la proposition et dispose de 10 jours pour faire un retour. L'assuré pourra donc profiter des offres de son nouvel assureur dès que le changement est approuvé.
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